Un nuovo white paper esplora i pro e i contro delle riconversioni degli edifici adibiti ad uffici

Prodotto da SGA e Colliers, il documento traccia considerazioni per 14 tipologie di edifici.

“Questa non è la fine del mandato. Questa è semplicemente la sopravvivenza del più adatto”. Così conclude Frank Petz, Office Lead-US Capital Markets per Colliers International, sulla fattibilità e l'efficacia delle conversioni di uffici, in un nuovo libro bianco sull'argomento pubblicato congiuntamente da Colliers e dallo studio di architettura, design e pianificazione SGA. Il libro bianco è sotto forma di domande e risposte, con Aaron Jodka, direttore della ricerca nazionale sui mercati dei capitali di Colliers, che intervista Petz e Maren Reepmeyer, AIA, LEED AP, vicepresidente di SGA, su cosa potrebbe succedere all'attuale eccesso di posti vacanti spazi per uffici nei mercati di tutto il paese. Insieme al libro bianco, SGA e Colliers hanno prodotto un grafico di compatibilità per la conversione degli uffici che suddivide 14 tipi di edifici in base a considerazioni strutturali, considerazioni sull'infrastruttura MEP/FP, considerazioni sulla normativa, considerazioni sull'involucro e considerazioni di manutenzione/operative. Ad esempio, se uno sviluppatore desidera convertire un edificio per uffici in uno spazio per la ricerca o laboratori di scienze della vita, il Grafico sostiene che lo sviluppatore o il proprietario devono considerare i vincoli di disposizione della griglia strutturale dell'edificio, la capacità della soletta e del tetto (150 libbre per sf) , criteri di vibrazione (4 MIPS+), altezze da pavimento a pavimento (minimo 15 piedi), penetrazioni nella soletta per pozzi MEP/FP, aggiunte verticali per un attico meccanico e/o schermatura, maggiore ricambio d'aria (minimo 10 piedi cubi al minuto) , ridistribuzione HVAC, generatori di singoli inquilini, scarichi speciali, maggiore resistenza al fuoco e classificazione, attenuazione del suono, aggiornamenti del tetto, un sito sicuro o un deposito di prodotti chimici e requisiti relativi ai rifiuti pericolosi. I PDF del rapporto completo e della tabella di compatibilità possono essere scaricati da qui.

Ciò che accadrà agli uffici sfitti è una questione di notevole urgenza per città come San Francisco e Boston, i cui immobili ad uso ufficio rappresentano tra il 18% e il 22% delle loro entrate fiscali sulla proprietà. “Ho sentito aneddoticamente che il 90% degli inquilini cercano il 10% degli edifici. Allora dove li lascia tutti gli altri?" chiede Jodka. Questa domanda è particolarmente rilevante in quanto le aziende “ricalibrano” le loro definizioni di ufficio e lavoro per tenere conto delle opzioni di lavoro da qualsiasi luogo. Petz e Reepmeyer esaminano quelli che sono diventati familiari pro e contro delle riconversioni degli uffici. Nei mercati urbani, dice Reepmeyer, questa conversazione ruota principalmente attorno all’aggiunta di più residenze ai quartieri centrali degli affari del centro. “Parte di ciò deriva dalle agenzie governative e dalle giurisdizioni che cercano di risolvere la crisi immobiliare portando vitalità e occupazione negli edifici adibiti ad uffici sfitti”, spiega.

Tuttavia, la conversione da ufficio a residenziale comporta una serie particolare di sfide. Ad esempio, portare la luce e l’aria in profondità nei solai dei grattacieli può aumentare i costi in modo esponenziale. "Spesso è un gioco di densità sotto forma di aggiunta verticale che rende questi progetti realizzabili", osserva Reepmeyer.

Il costo può sicuramente rendere problematiche le conversioni. Petz sottolinea che, presupponendo che tutti gli elementi strutturali possano essere soddisfatti, c'è ancora un'ampia fascia di prezzo di 450-650 dollari per sf per una conversione nei mercati urbani, a seconda dell'entità della ristrutturazione necessaria. Anche se la conversione di un edificio per uffici di Classe B può essere ridotta a 150-200 dollari per sf, Colliers stima che i costi “tutto compreso” ammontino tra i 550 e gli 850 dollari per sf, rendendo una conversione da ufficio a risoluzione “economicamente irrealizzabile”. "

Le conversioni in altri tipi di edifici oltre agli alloggi, come self-storage o hotel, potrebbero avere più senso dal punto di vista economico (anche se con le loro problematiche). E Petz prevede che la demolizione degli edifici per uffici esistenti potrebbe essere una strada più conveniente per realizzare una riqualificazione residenziale perché “beneficerebbe di una migliore zonizzazione, densità più elevate e processi di approvazione più rapidi”.

Petz afferma che affinché gli uffici possano essere convertiti in residenziali nei mercati suburbani, “è necessario prendere una decisione di politica pubblica riguardo agli alloggi e all’accessibilità economica”. Ciò si traduce in comuni locali che offrono sgravi fiscali, sostegno finanziario, autorizzazioni accelerate e zonizzazione più ampia. “I cambiamenti politici devono essere improvvisi e chiaramente definiti”, afferma Petz.